Opções de negociação de imóveis

Produtos imobiliários.

Gerencie o risco em suas propriedades residenciais com futuros e opções de imóveis do Grupo CME.

Seja um proprietário de propriedade, um fundo de hedge ou um investidor, nossos produtos de imóveis oferecem o veículo eficiente em termos de capital que você precisa para obter exposição aos mercados imobiliários residenciais dos EUA.

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O CME Group é o mercado de derivativos líder e mais diversificado do mundo. A empresa é composta por quatro Mercados de Contratos Designados (DCMs). Mais informações sobre as regras e listas de produtos de cada troca podem ser encontradas clicando nos links para CME, CBOT, NYMEX e COMEX.

Como Ganhar Dinheiro com Opções Imobiliárias.

Para muitos americanos, o setor imobiliário, na forma de uma casa familiar ou propriedade de aluguel, é a sua maior classe de investimento. Esses investidores muitas vezes percebem imóveis como um dos investimentos mais seguros e confiáveis ​​em um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e uma grande incerteza. Em vez de comprar uma propriedade real, os investidores podem considerar enterrar opções imobiliárias como uma forma de investir no setor imobiliário a um custo menor e com menos despesas.

Um olhar realista sobre o cálculo do lucro no setor imobiliário.

Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos e ver que em 5 anos aumentou em valor de US $ 100.000 para US $ 300.000 e concluiu uma triplicação de valor de investimento. No entanto, esta análise simples perde as despesas relacionadas com a rotina, que podem incluir encargos de financiamento para compra de imóveis, pagamentos de juros mensais, taxas de registro e imposto de selo, impostos sobre imóveis, comissões para agentes durante a compra ou venda, taxas de associação mensal, manutenção e reparos, seguros e outros impostos locais aplicáveis ​​(por exemplo, imposto sobre os ganhos de capital na venda ou uma avaliação de propriedade acima de um certo nível que qualifica o proprietário para um imposto de riqueza).

Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos da propriedade é substancialmente reduzida e pode não ser totalmente compreendida pelo investidor comum (relacionado: Como calcular seus retornos de investimento). Os desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender o imóvel mais tarde. Por exemplo, uma nova rodovia barulhenta ou um pico no crime pode desvalorizar a propriedade. (Relacionados: os fatores mais importantes para investir em imóveis)

Uma maneira mais baixa de investir e lucrar em imóveis é através de opções de imóveis.

O que é uma opção de imóveis?

Uma opção imobiliária é um contrato especialmente concebido entre duas partes (um comprador e um vendedor). O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar uma propriedade, por um período de tempo especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar a propriedade durante o período de tempo especificado.

Para o direito desta opção, o comprador paga ao vendedor uma opção premium. Se o comprador decidir comprar o imóvel (em outras palavras, exercer a opção de imóveis), o vendedor deve vender o imóvel ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente.

Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções oferecem muitas opções ao comprador. Eles podem ser exercidos no início (tipo americano), mantidos até a expiração da opção, ou vendidos para um segundo comprador antes do vencimento.

As opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em imóveis residenciais comerciais ou high-end. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e negociação de baixo custo e oportunidades de investimento para compradores, com benefícios limitados para os vendedores.

Exemplo de um Comércio de Opções Imobiliárias.

Aqui está uma análise abrangente do risco e recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tenha US $ 500.000 e que deseje comprar uma terra para a qual o vendedor deseja US $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:

1) O construtor pode levantar US $ 1,5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes?

2) O construtor pode obter licenças necessárias para o desenvolvimento residencial ou comercial ou outra subdivisão da propriedade?

3) O construtor pode arrecadar dinheiro e obter permissões antes de outro construtor comprar a terra?

Nessa situação, uma opção imobiliária é apropriada. Para um custo não reembolsável definido (chamado de prémio de opção de propriedade real ou a contrapartida) de $ 25,000, o construtor pode entrar no contrato de opção de imobiliário com o vendedor. A opção de imóveis permite que o construtor bloqueie o preço de venda da propriedade em US $ 2 milhões ao longo de um período de 6 meses. Durante este tempo, o construtor pode arrecadar dinheiro, obter licenças e comprar a propriedade (gastando um total de US $ 2 milhões mais o prêmio de opção de US $ 25.000), afastar-se da propriedade (e perder os US $ 25.000), ou vender a opção para outra comprador por um preço negociável. De qualquer forma, o vendedor fará US $ 25.000 adicionais da propriedade.

O contrato de opção de imóveis inclui as seguintes condições:

detalhes da propriedade (localização, tamanho e outras especificações) duração do contrato (6 meses a partir da data de negociação) prémio de opção ou valor da contraprestação ($ 25,000 não reembolsável pago pelo comprador ao vendedor na data de negociação) preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (US $ 2 milhões)

Para a duração de 6 meses do contrato, existem quatro cenários possíveis.

Cenário 1: o construtor é aprovado por um empréstimo bancário de US $ 1,5 milhão. Ele também confirma que pode obter permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade a um preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões mais mantém o prêmio de opção adicional de $ 25,000.

Cenário 2: Após 2 meses, o construtor descobre que não poderá obter uma licença de desenvolvimento. Nos próximos 4 meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção de imóveis para o novo partido por um novo preço de US $ 30.000. O novo partido substitui o construtor no contrato de opção original. O novo partido exerce a opção e compra o imóvel por US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões do novo partido e mantém o prêmio de opção de $ 25,000 do construtor. O construtor vendeu a opção por US $ 30.000 e, portanto, faz US $ 5.000 e não é selado com uma propriedade que ele não pode usar.

Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que procura beneficiar da valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de US $ 2 milhões aumentar para US $ 2,2 milhões em 5 meses, o comprador da opção se beneficiará ao exercer a opção de comprar a propriedade e depois vender a propriedade (US $ 2,2 milhões - US $ 2 milhões - US $ 25,000 = US $ 175,000).

No entanto, ao invés de entrar na propriedade e todas as taxas, impostos e custos associados, que diminuirão o lucro de US $ 175.000, a opção comprador pode, em vez disso, vender a opção para uma nova parte disposta a comprar a propriedade. À medida que o preço da propriedade subjacente aumenta, o preço da opção de imóveis também aumentará no que é chamado de delta). O comprador pode vender a opção com um novo prémio que inclui a alteração no valor da propriedade.

O comprador da opção original pode vender a opção por US $ 200.000 para o novo comprador. O novo comprador estará disposto a pagar US $ 200.000 porque significa que o preço de compra total da propriedade será de US $ 2,2 milhões (US $ 2 milhões pagos ao proprietário do imóvel original / vendedor de opções mais $ 200,000 para o titular da opção existente).

No final da transação, o dono obtém US $ 2 milhões mais o prêmio da opção de US $ 25.000, a opção original do comprador ganha com US $ 175.000 eo comprador da nova opção compra o imóvel desejado às taxas atuais do mercado.

Cenário 4: O construtor não é capaz de garantir um empréstimo ou permissão. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde a opção premium. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento ruim de US $ 2 milhões pagando o prêmio de $ 25,000 (apenas 1,25% do valor real do negócio). O vendedor se beneficia em US $ 25.000 durante o período de opção de 6 meses e continua a procurar um comprador.

Em todos os casos, quando o vendedor entrar em um contrato de opções de imóveis, o vendedor já não tem opções para vender o imóvel e a que preço. O vendedor deve aguardar a decisão do comprador de exercer a opção. É por isso que o vendedor recebe e mantém a opção premium inicial.

As opções de imóveis oferecem um método de menor custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes sem supervisão regulamentar externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. O padrão pelo vendedor de opções é um dos principais desafios nos acordos de opções de imóveis. Nesses casos, o único recurso do comprador é uma ação judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros passados ​​sobre opções de opções de imóveis é outro desafio. Os investidores de opções imobiliárias também devem considerar despesas adicionais como taxas para serviços jurídicos, como a elaboração e o registro do contrato.

Quem realmente precisa de um contrato de opção de imóveis?

Tradicionalmente, quando os vendedores colocam sua casa no mercado, eles podem considerar muitos compradores e vender para quem quiserem. Mas quando um contrato de opção é introduzido na mistura, que todas as mudanças - o comprador obtém o direito exclusivo de comprar o imóvel, mas não é obrigado a fazê-lo. Veja como funcionam os contratos de opções imobiliárias.

O básico dos contratos de opção.

Uma opção de compra de imóveis é um contrato em uma peça específica de imóveis que permite ao comprador o direito exclusivo de comprar a propriedade.

Uma vez que um comprador tem uma opção para comprar uma propriedade, o vendedor não pode vender a propriedade para mais ninguém. O comprador paga a opção de fazer essa compra imobiliária. A opção geralmente inclui um preço de compra predeterminado e é válida por um termo especificado, como seis meses a um ano. No entanto, o comprador não precisa comprar o imóvel, enquanto o vendedor é obrigado a vender ao comprador dentro dos termos do contrato.

As opções devem ser compradas a um preço acordado. Se o comprador não comprar dentro do prazo, o vendedor mantém o dinheiro usado para comprar a opção.

Vantagens para o comprador.

Uma opção de compra de imóveis pode ser excelente para os compradores. Por exemplo, se você quiser comprar uma grande quantidade de terra para construir uma nova casa, uma opção de compra pode ser usada para manter o lote disponível por um certo período de tempo, até que você tenha financiamento.

O proprietário não pode vender a trama para qualquer outra pessoa durante o prazo da opção. No final do prazo, o proprietário deve vender a terra ao preço acordado, mesmo que os valores das propriedades tenham aumentado no ínterim. No entanto, alguns contratos de opção podem incluir termos que colocam um limite no preço da propriedade ou incluem outros fatores para determinar o preço final.

Vantagens para o investidor.

Os investidores podem usar opções de imóveis para garantir investimentos de alto lucro com risco relativamente baixo. Aqui está um exemplo: um investidor observa que um terreno específico está em uma localização privilegiada para o desenvolvimento, como subdivisões ou uma praça comercial. Em vez de comprar o terreno de forma definitiva e, em seguida, vendê-lo para desenvolvedores, ele compra direitos exclusivos sobre o terreno através de uma opção.

Com a opção instalada, ele se aproxima de investidores e desenvolvedores, oferecendo-lhes a terra a um preço muito maior do que o preço de compra de opção trancada. Uma vez que sua oferta mais alta é aceita, ele vende a própria opção pelo preço de compra ou compra a terra e, em seguida, atirou para o desenvolvedor, embolsando a diferença.

Opções de locação e seus riscos.

Os inquilinos interessados ​​em comprar uma propriedade de aluguel podem usar uma opção de locação, também conhecida como arrumação de renda. Uma opção de locação pode ser complicada e técnica, então é do seu melhor interesse obter um advogado para examiná-lo.

Uma opção de arrendamento permite que o inquilino compre a propriedade após um período de aluguel predeterminado, que o comprador paga para obter. A opção de locação pode determinar um preço de compra ou indicar que a propriedade irá vender a valor de mercado. Uma parte dos pagamentos de aluguel - que provavelmente aumentará devido à adição de um novo prêmio - pode ser aplicada para a compra futura. Todos esses termos estarão no contrato da opção de locação.

Você perderá dinheiro em uma opção de locação se você não comprar a propriedade. O proprietário pode acomodar os custos do aluguel adicional e da opção de aluguel se você não comprar. Por esse motivo, você deve revisar cuidadosamente e pesar suas opções. Além de um advogado, se encontre com um planejador financeiro para se certificar de que você poderá comprar o imóvel antes do termo terminar.

Derivados Imobiliários | Propriedade Derivativos.

Swaps Imobiliários | Real Estate Forwards.

Um swap é um acordo contratual em que uma das partes trocará os retornos de um item específico para os retornos de um item diferente de outra parte, a contraparte, por um período específico. Em derivados de propriedade, o swap de imóveis geralmente compreende os retornos de propriedade de um índice trocado por uma taxa fixa (veja a Figura 1 abaixo). Os retornos de propriedade são taxas flutuantes. No começo, um índice de propriedade era o comércio contra a medida de taxa fixa vigente, como a LIBOR ou títulos do Tesouro de 10 anos. Os investidores passaram por uma posição "comprando" a taxa flutuante em troca de pagar uma taxa fixa, ou eles podem ficar curtos ao "vender" a taxa flutuante em troca da taxa fixa. Um investidor que sente que o mercado melhorará geralmente ocupa uma posição longa. Uma posição curta é um investidor que acredita que o mercado será inferior ao relativo ao índice. Os pagamentos no início do contrato são configurados para que o pagamento a cada grupo de partido seja zero. Além disso, o valor total do swap (o valor nocional) não é trocado. Somente as variações da taxa de indexação ajustada de swaps imobiliários exigem que o intercâmbio de fundos em intervalos de tempo predeterminados.

Geralmente, os pagamentos de taxa fixa foram feitos trimestralmente na taxa LIBOR de três meses mais um spread. Os pagamentos de taxa flutuante foram feitos anualmente com base na variação percentual no índice de propriedade escolhido, geralmente o índice total de retorno da propriedade. Bancos e casas de corretagem atuariam como intermediários que combinavam contrapartes para facilitar negócios. Os acordos padrão foram inseridos por ambos os lados quanto aos termos do acordo.

Desde 2008, o modelo de negócio foi simplificado. O contrato foi modificado para um contrato a termo. Bancos e casas de corretagem atuam como fabricantes de mercado, permitindo que os negócios sejam executados de forma mais rápida e reduzam o risco da contraparte. O preço de mercado dos adiantamentos imobiliários baseia-se na variação percentual esperada no índice durante o período do contrato e definida pelo mercado. Os contratos são resolvidos anualmente para ambas as partes. Além disso, um contrato pode ser encerrado (desenrolado) em qualquer momento antes da data de validade. Ainda há duas pernas do swap. A perna fixa é a taxa percentual citada, enquanto a perna flutuante é a variação percentual no índice de um ano para o próximo. Os vencimentos dos contratos são anualmente de um a cinco anos. A Tabela 1 abaixo ilustra como os encaminhadores imobiliários são cotados no mercado:

Para ilustrar como os avanços de imóveis podem funcionar, suponhamos que estamos olhando para ir longos (pagar uma taxa fixa para receber a taxa flutuante) um contrato de três anos que tem uma taxa intermediária fixa de (-7) por cento. O valor nocional que estamos comprando é de US $ 10 milhões. Portanto, podemos calcular um pagamento fixo:

$ 10,000,000 ¥ (-0,07) = (- $ 700,000)

O contrato é compensado para zero pagamento; então, embora devamos receber um pagamento, somos obrigados a efetuar um pagamento do mesmo valor (veja a equação abaixo). Nenhum capital é trocado no valor nocional de US $ 10 milhões, mas os requisitos de margem precisam ser depositados.

Pagamento Fixo = - (Pagamento Flutuante)

Deixe-nos assumir que a nossa posição longa no avanço imobiliário funciona da seguinte forma (ver Tabela 2):

O montante vencida é o valor que é pago ou recebido anualmente devido ao movimento anual do índice em relação à taxa fixa. No primeiro ano, a mudança no índice corresponde à taxa fixa, portanto, nenhum pagamento é devido a qualquer das partes. No segundo ano (dezembro de 2018), o índice caiu de dezembro de 2009 em 10%, que é 3% menor que o pagamento fixo. O investidor que demorou (recebendo o índice) teria que pagar US $ 300.000. O terceiro ano (dezembro de 2018) mostrou um ganho positivo no índice de dezembro de 2018 de 3%, portanto, o investidor percorrendo o índice receberia um pagamento de US $ 400.000.

Se tivéssemos acabado com os três anos de investimento imobiliário, nosso cenário teria observado o seguinte (veja a Tabela 3):

Em resumo, o investidor que vai comprando o índice está esperando melhorar as condições do mercado. O investidor que fica curto (vendendo o índice por um pagamento fixo) está esperando uma deterioração das condições de mercado. Anualmente, o montante devido cada parte é calculado com base nesses anos mudar no índice. Ambos os pagamentos são compensados, então apenas o valor devido é baseado na variação da variação do índice em relação à taxa fixa.

Esses acordos permitem que os investidores assumam o risco imobiliário através do índice sem ter que lidar com tijolos reais e argamassa - imóveis sintéticos. Os investidores estão lidando com valores relativos do imobiliário medidos por um índice não com problemas específicos de construção e site. Com índices cobrindo vários tipos de propriedades, os negócios foram feitos para tipos de propriedade específicos, como residencial, varejo e escritório. Dentro dos índices residenciais, existem mesmo cidades específicas (MSA's) e regiões que comercializam. Ao negociar o risco imobiliário, uma ampla gama de estratégias pode ser implantada pelo investidor bem informado.

Infelizmente, os acordos de investimento imobiliário têm uma grande desvantagem para o pequeno investidor. Eles foram criados principalmente com grandes investidores e instituições em mente. O valor médio do contrato (nocional) é de cerca de US $ 5 milhões. São necessárias centenas de milhares de dólares para estabelecer acordos com os bancos ou corretores para negociar. Você precisa depositar 10-20% em dinheiro como garantia, bem como a capacidade de cobrir e garantir o valor total do contrato. A negociação é feita por balcão, seja através de um corretor ou de uma instituição financeira. Eles estão fora do alcance da maioria dos pequenos investidores.

Onde os promotores imobiliários são valiosos para nós, eles nos dão uma janela para o que os que se sentem no mercado sobre o futuro, retornos implícitos. Embora entendamos que é impossível prever o que acontecerá no futuro, os retornos implícitos mostram as atuais expectativas futuras do mercado. Radar Logic publica as apreciações implícitas do preço do imóvel em seu site para o índice PRX. A cada mês, eles atualizam a valorização implícita do preço da casa (HPA) desde o momento da publicação até o vencimento de cada contrato. À medida que o contrato se aproxima da expiração, o HPA implícito convergirá para o preço de fechamento. Longe de ser perfeito, a HPA implícita é geralmente boa em prever a direção do mercado. Ele fornece uma boa métrica para medir nossas previsões e expectativas.

Futuros Imobiliários.

Futuros são acordos juridicamente vinculativos entre as partes que cada um tem obrigações específicas enunciadas no contrato. O futuro acordo e commodity (índice no nosso caso) são padronizados, o que permite que os comerciantes entrem e saia de suas posições. O comércio é feito através de uma troca, o que ajuda a facilitar negociações com fabricantes de mercado e câmaras de compensação. As principais diferenças entre os futuros e os contratos a prazo são que os futuros são marcados ao mercado e garantidos pela câmbio ou câmbio. Marcado no mercado é simplesmente liquidar as contas dos comerciantes a cada dia com base no valor de fechamento do futuro. Os ganhos de valor são creditados e perdem deduzidos da conta do comerciante diariamente. Tendo a casa de câmbio / garantia garantir que o contrato reduz o risco de contraparte - o risco de a outra parte não cumprir suas obrigações. Os contratos são preços com base em um índice subjacente com todos os pagamentos feitos em dinheiro. Nenhum imóvel real é trocado. À medida que o valor do índice muda, o valor do contrato futuro também mudará. Os compradores que antecipam um aumento futuro no valor do índice de contratos de compra - vão longos. Os comerciantes que antecipam uma diminuição nos futuros contratos de venda de nível de índice - ficam curtos.

Atualmente, o CME Group, formalmente o Chicago Board of Trade e a Chicago Mercantile Exchange, possui contratos de futuros imobiliários nos índices de preço de casa S & amp; P / Case Shiller (CSI). Os contratos estão disponíveis abrangendo dez principais índices do mercado imobiliário metropolitano e o índice composto de dez cidades. Além disso, os contratos sobre spreads de preços entre índices também estão disponíveis.

O tamanho do contrato é determinado pela multiplicação de US $ 250 pelo nível de índice do contrato futuro do imóvel. Para ilustrar, se o contrato futuro do imóvel fosse comprado em 100, o tamanho do contrato seria de US $ 25.000. O valor real do próprio índice é conhecido como o preço à vista. O movimento de índice mínimo permitido é 0,2 que equivale a incrementos de $ 50 para o valor do contrato. Os meses do contrato para o contrato variam dependendo da duração do contrato futuro do imóvel. Os comprimentos do contrato se estendem até 60 meses de duração. Os meses do contrato variam de acordo com a distância até a data de validade. Os contratos e contratos anuais com no máximo 18 meses de vencimento estão listados em um ciclo trimestral: fevereiro (G), maio (K), agosto (Q) e novembro (X) - a letra entre parênteses é o símbolo do mês para o símbolo do contrato. Para contratos com duração de dezenove a trinta e seis meses, os meses do contrato são maio (K) e novembro (X). Mais de trinta e seis para sessenta meses, o mês de contato é novembro (X). Todos os contratos expiram na última terça-feira do respectivo mês. O último dia de negociação para os contratos é às 14:00 do dia anterior ao vencimento.

O símbolo do contrato é composto pelo contrato, mês e ano. Por exemplo, o contrato CUSG0 é dividido em CUS, G e 0. CUS significa índice composto, e G significa o mês de contrato de fevereiro. O zero no final é o ano, que neste caso é 2018. Tomados em conjunto, o símbolo CUSG0 representa o contrato de índice composto de fevereiro de 2018.

Um ponto confuso para os contratos é devido à forma como os índices S & amp; P / Case-Shiller são publicados. Na última terça de cada mês, os índices são publicados com um atraso de dois meses. Por exemplo, no final de dezembro, os índices são lançados para dados até outubro. Os preços pontuais de cada índice são baseados em dados de atraso. As liquidações em dinheiro dos contratos no vencimento são liquidadas no dia da publicação do índice. Um contrato que expira em maio será liquidado nos valores de índice "justos" publicados em março.

O preço futuro dos imóveis reflete as expectativas do mercado nos valores futuros do índice, utilizando argumentos de arbitragem. Arbitragem é feita por um comerciante utilizando diferenciais de preços entre os mercados para fazer um lucro sem risco. Por exemplo, vamos fingir que um comerciante observou que um produto vendendo em dois mercados diferentes tinha preços diferentes - mercado A e B. O mercado A tem o preço mais baixo do preço. Nosso comerciante aproveitaria a situação comprando o produto com preço mais baixo do Market A e imediatamente vendendo o produto por um preço mais alto no Market B. Em nosso exemplo simples, o comerciante ganhou lucro sem risco; arbitragem. Em mercados transparentes, as oportunidades de arbitragem não duram muito. Outros comerciantes aproveitariam o desajuste de preços. Em breve devido à alta demanda, o produto no mercado A aumentaria em custo, simultaneamente; devido ao aumento da oferta, o produto perderia valor no mercado B. Eventualmente e rapidamente, a oportunidade de arbitragem desaparece. Nosso produto atingiu um novo preço à vista com base nas ações do mercado - não há mais almoço gratuito.

Como isso se aplica aos futuros imobiliários? Aqui fica um pouco difuso. Os índices de preço de casa S & amp; P / Case-Shiller não são negociados, portanto, não há oportunidades de arbitragem entre o índice e os derivativos. O preço no futuro da propriedade é baseado na arbitragem das expectativas. O preço atual do contrato futuro implica a previsão atual do mercado do índice na data de validade. Se o índice subjacente for esperado para diminuir o valor, o preço do contrato futuro pode ser menor que o nível atual do índice, descontado. Quando existe a expectativa de que o índice subjacente aumentará, o preço do contrato de futuros pode ser maior que o nível do índice, um prêmio. No conceito, os mercados devem ser altamente eficientes, tornando raras as oportunidades de arbitragem; "sem almoço grátis". Se o preço do contrato pago coincidisse com o preço de vencimento do contrato, não haveria lucros obtidos no valor do contrato - o mercado já havia marcado o movimento do índice.

Onde os lucros podem ser feitos é quando as expectativas do mercado estão fora. À medida que o contrato futuro se aproxima da expiração, o valor do contrato converge com o nível do índice. Se o índice for menor / maior do que inicialmente previsto, os comerciantes que compraram os níveis de preços anteriores podem perceber uma perda / ganho. Com os derivados da propriedade, não há realmente nenhuma oportunidade de arbitragem que possa ser encontrada em mercados de moeda ou de ações. O melhor que podemos fazer é tentar bloquear uma recompensa esperada.

Também visto no gráfico para o contrato de Miami agosto de 2008 (MIAQ08) (veja a Figura 2 abaixo), inicialmente há um desconto no preço à vista do índice em torno de dez por cento. Se você se lembra, agosto de 2008 foi o início da crise da hipoteca subprime. O desconto implica que o mercado sente que o índice deve cair em dez por cento do preço spot atual de 264,89. À medida que novas informações sobre a condição de habitação e os novos valores do índice são publicados, podemos ver que o preço futuro do setor imobiliário está ajustando continuamente tentando antecipar o preço spot do índice no vencimento do contrato. Quando nos aproximamos da expiração do contrato, o preço futuro do contrato imobiliário convergirá com o preço à vista do índice. Para este contrato, o preço de liquidação e o preço spot do índice foram de 189,8. O valor é vinte e oito por cento menor do que o preço spot do índice inicial de 264,89, e vinte e um por cento inferior ao preço futuro inicial de 240,2. Parece que as expectativas iniciais do mercado estavam fora um pouco. Deve-se notar que, no período anterior à expiração do contrato, o preço futuro não pode acompanhar o nível do índice, conforme observado no gráfico anterior.

O gráfico para o contrato de Miami de agosto de 2006 é diferente do agosto de 2008 (veja a Figura 3 abaixo). Maio de 2006 foi o primeiro ano em que os futuros contratos de propriedade foram negociados. Os primeiros meses de preços futuros estavam em um prêmio substancial. Os preços da habitação naqueles dias devem ter parecido como se eles iriam subir para sempre. Essa crença era a emoção predominante na época. Se você tivesse saltado e comprado (fosse longo), o contrato de Miami teria perdido dinheiro, mesmo que o preço spot do índice aumentasse. A queda inicial dos preços foi devido ao mau valorização dos contratos pelos fabricantes de mercado iniciais. Com o passar do tempo, vemos que os preços futuros começam a rastrear o nível do índice. Ainda assim, a perda percorrida é devido às expectativas de que o índice aumentará. Se trata de determinar se o preço do contrato futuro, quando você compra, corresponde às suas expectativas para o nível do índice.

Os contratos futuros de imóveis que cobrimos são conhecidos como títulos externos. Spreads também estão disponíveis para negociação. Um spread é praticamente o que o nome indica, quão distantes estão os valores. Os dois tipos de spreads disponíveis para futuros de propriedades são os spreads intra-mercado e entre mercados. Um spread inter-mercado está especulando sobre a diferença de preço entre dois contratos MSA diferentes com vários períodos de vencimento. Por exemplo, um spread poderia ser oferecido entre os índices de preços de casas Boston 2018 e Chicago de novembro de 2018. O preço do spread é a diferença nos preços de vencimento esperados dos contratos. Os spreads intra-mercado também são conhecidos como spreads de calendário. Em vez de especular entre diferentes mercados, especulamos sobre a diferença no preço de vencimento dos mesmos contratos em diferentes períodos. Um exemplo seria um calendário espalhado entre um contrato de Boston de agosto de 2018 e um contrato de Boston de novembro de 2018. Spreads tem algumas vantagens sobre os direitos autorais. Primeiro, o vínculo de desempenho é muito menor do que um contrato definitivo, proporcionando alavancagem maior para o mesmo comércio. Em segundo lugar, a estrutura do spread é considerada hedgeada, razão pela qual a troca requer uma ligação menor.

Spreads são incrivelmente simples, mas difíceis de entender. Ao procurar uma propagação, estamos negociando dois contratos, não um. Um comércio sempre será longo (esperando o índice subir), enquanto o outro sempre será curto (esperando que o índice caia). Para os spreads entre mercados (calendário), o primeiro contrato datado é conhecido como a frente, enquanto o contrato datado mais tarde é conhecido como o out. Na negociação inter-mercado de diferentes índices domésticos da mesma data, o primeiro contrato listado seria a frente e o segundo contrato listado seria o fora, caso contrário, a data mais antiga é a frente.

O contrato de saída é considerado um hedge para o contrato da frente. Se tomarmos uma posição curta em uma propagação, estamos em baixa no contrato de frente. Portanto, o contrato da frente é curto (perna curta) enquanto o contrato de saída é longo (perna longa). Estamos apostando que o contrato da frente reduza em valor em relação ao contrato fora do preço do lance spread. O preço para curtir o spread está na coluna da oferta da página do Grupo CME para os futuros imobiliários. Com uma posição de alta ou longa propagação, aguardamos o contrato da frente e ocupamos uma posição curta no contrato de saída. Aqui esperamos que o contrato de frente aumente de valor e o contrato de saída para reduzir o valor. Novamente, a diferença de valor deve ser maior do que o preço do spread para a frente - o preço de venda. Para desenrolar um spread, precisamos adquirir posições compensatórias para ambos os negócios. Mesmo que os negócios longos e curtos sejam rentáveis, se a posição spread custar mais do que a diferença entre pernas longas e curtas, perdemos dinheiro. A rentabilidade depende do preço de spread.

Para ilustrar, em março, tomamos uma posição longa em um contrato de maio de maio / agosto de Boston. O contrato de maio é de 100 e o contrato de agosto em 95. O atual índice de preços de casas para Boston é de 105. O preço de venda para o spread de calendário longo é de 8.0, o que é maior do que a diferença de preço entre os contratos. O contrato de maio expira com o índice e o contato avaliado em 103. Ganhamos um lucro de 103-100 = 3 na perna frontal ou longa. Agora precisamos fechar nossa perna curta. Antes do vencimento, podemos assumir uma posição contrária para fechar o contrato, ou podemos optar por aguardar até o vencimento. Poderia haver alguns problemas de margem se você continuar além da perna da frente. Por este exemplo, devemos fechar nossa posição quando o contrato da frente expirar - podemos comprar uma posição longa em 92 que encerra a posição curta. Mais uma vez ganhamos dois pontos de base, mas para a perna curta. Ao totalizar os retornos das pernas, fizemos um retorno total de cinco pontos base. Infelizmente, pagamos oito pontos base para o negócio - perderíamos três pontos base, o que equivale a (3 x $ 250) = US $ 750. Perdemos $ 750 quando nossos negócios individuais ganharam lucros.

A negociação dos índices de valores domésticos S & amp; P / Case-Shiller é feita eletronicamente através do CME Group. Qualquer empresa de corretagem de commodities ou plataforma de negociação de futuros on-line com acesso ao Grupo CME pode negociar os futuros imobiliários. Semelhante a outros contratos futuros, o valor total do contrato não é liquidado até a expiração do contrato. Somente um requisito de margem de 20% do valor do contrato precisa ser depositado em uma conta de negociação para assumir uma posição. A troca possui margens de manutenção para cada contrato que permite uma variação de movimento de valores antes de exigir mais dinheiro para ser depositado na conta para manter a posição, conhecida como chamada de margem. Taxas para negociação são baratas em comparação com bens imóveis físicos. Usando um corretor, a taxa de transação total para compra e venda (ida e volta) um contrato futuro é de aproximadamente US $ 27 por contrato, independentemente do tamanho do contrato. Taxas de negociação eletrônicas são apenas cerca de US $ 7 por contrato de ida e volta. As taxas equivalem a menos de 0,01% do preço do contrato, o que é insignificante.

As opções são contratos entre partes que dão ao comprador da opção o direito de executar uma ação acordada dentro de um prazo definido por um custo. A principal diferença entre opções e futuros / antecipados é que o comprador não é obrigado a executar o contrato - eles têm o direito de executar por um período fixo.

Na propriedade real, as opções imobiliárias estão em uso há séculos. Investidores imobiliários entrarão em um contrato de opção com o proprietário de um site de interesse. Normalmente, uma pequena taxa é paga ao proprietário e o investidor ganha o direito de comprar o site para o valor acordado dentro de um período definido. Nestes negócios, os contratos de opções podem conter detalhes semelhantes, mas não há padrões abrangentes da indústria. Cada acordo é único. Para vender a opção com lucro, o investidor precisa localizar um comprador e negociar uma venda. Executar a opção geralmente é feito para obter posse do site, mas alguns investidores têm sucesso em revendê-los. Embora seja uma ferramenta útil para os investidores imobiliários experientes, eles não são líquidos o suficiente para os especuladores imobiliários de meio período.

Para os pequenos especuladores, uma troca de opções ativa é mais adequada. O Chicago Board Options Exchange é um bom exemplo. Utilizando comércio eletrônico e compensação, um pequeno especulador pode entrar e sair comercializados quase que instantaneamente através de qualquer plataforma de negociação on-line ou corretor. Infelizmente, no momento da redação, nenhuma opção de derivativo de propriedade está disponível através de uma troca. Apenas opções de balcão podem ser encontradas, mas em quantidade limitada voltada para investidores de tamanho institucional. No entanto, devido às opções de utilidade trazem à mesa, devemos ver o mercado de mercado em algum momento no futuro. Portanto, abordaremos alguns conceitos e problemas básicos a serem encontrados em opções de derivativos de propriedade.

Atualmente existem muitos tipos e estilos de opções. As opções derivadas de propriedades, no entanto, parecem estar limitadas às opções de "baunilha" - chamadas e colocações. Essas opções, semelhantes às opções de imóveis, atualmente não são padronizadas. No entanto, todos eles precisam ter algumas especificações básicas do contrato. Primeiro é o tipo de opção, uma chamada ou uma colocação. As chamadas dão ao titular da opção o direito de comprar, e uma colocação dá ao titular da opção o direito de vender. O próximo item a ser acordado seria a quantidade e índice / futuro. É selecionado um preço de exercício onde o detentor da opção pode exercer a opção. Finalmente, uma data de validade e condições de liquidação são determinadas para incluir o custo atual da opção. A maioria das opções são de dois estilos, europeus e americanos. Uma opção europeia não pode ser exercida até a data de validade - você está no fim. As opções americanas podem ser exercidas a qualquer momento durante a negociação até a data de validade.

Como as opções de colocação e chamada funcionam, é direto. Para ilustrar, vamos assumir que um comerciante está interessado em valores de propriedade residencial de Miami. Olhando para os contratos futuros disponíveis de Miami, ela calcula que os preços futuros são muito baixos em um contrato que é de um ano após a expiração. Deixe-nos assumir que o índice de preços da habitação em Miami é de 149, o futuro contrato a ser considerado está vendendo em 140 - onde o mercado espera que o nível do índice esteja no vencimento. Nosso comerciante está esperando uma recuperação neste ano, então ela verifica quais opções de chamadas estão disponíveis. Ela encontra uma opção de compra para um contrato a prazo no índice com o mesmo período do contrato que o contrato futuro subjacente que ela sente é mispriced. O preço de exercício é de 150 e custará US $ 500. Sentindo-se confiante, ela compra a opção. Porque é uma opção de estilo americano, ela pode exercer a opção a qualquer momento, o valor do contrato futuro subjacente excede o preço de exercício, 150. Para fazer lucro, não só o valor do futuro precisa exceder 150, ele precisa seja alto o suficiente para explicar o custo da opção e as taxas de corretagem - cerca de US $ 520. Como sabemos que os índices de preços domésticos têm um preço de US $ 250 vezes o índice, ela calcula para ganhar dinheiro, o futuro precisa exceder um preço de 152,2. Uma vez que o índice só se move em incrementos de 0,2, ela teve que arredondar.

Alguns meses se aproximam e Miami está experimentando outro boom - quem sabia? O preço do contrato de futuros está agora em 160, e nosso comerciante decide exercer a opção. Ela é capaz de comprar um contrato à frente em 150 e depois vende-o em 160. Seu lucro no negócio é (160 - 152.2) x $ 250 = $ 1.950. Se houvesse um mercado de opções ativas, o valor da opção teria aumentado junto com o futuro. Ela teria podido vender a própria opção com lucro. Se o valor do futuro não excedesse 150, a opção expiraria sem valor. Se ela exercesse a opção sob 152.2, ela perceberia uma perda.

Uma opção de venda é exatamente o oposto de uma opção de chamada. Uma opção de venda permite ao titular da opção vender um contrato de futuros ao preço de exercício, uma vez que o preço do futuro caiu abaixo do preço de exercício. Por exemplo, se o futuro de Miami fosse aos 140 e achávamos que ia cair. Compramos uma opção de venda no futuro com um preço de exercício de 130 por US $ 500. Incluindo o preço da opção e as taxas de corretagem, US $ 520, o preço futuro precisa cair abaixo de 127,8 antes de obter lucro. O futuro e a expiração da opção são os mesmos. Se o preço futuro cair para 120, exercitaremos a opção de venda. Nós compramos o futuro subjacente em 120 e vendemos no preço de exercício de 130. Nosso lucro seria (127,8 - 120) x $ 250 = $ 1.950. Se o valor do futuro subjacente permaneceu acima de 130, a opção expiraria sem valor. As opções de colocação também mudam de valor à medida que o valor do contrato subjacente se move. Em vez de exercer a opção de venda, poderíamos ter vendido - se houvesse um mercado.

As opções também são usadas para proteger o risco. Hedging é uma maneira de limitar perdas para movimentos inesperados do mercado. Pense nisso de forma semelhante ao seguro automóvel. We never expect to get into an accident, but if the unexpected happens we have insurance to help pay for the costs. To illustrate a hedge, suppose we were to purchase a forward futures contract expecting the price to rise. In order to protect our investment if the future price fell significantly, we could purchase a put option on the future. If we are correct in our estimates that the future price went up, we made a profit minus the cost of the option. In the event that the index plummeted along with our contract value, the option would limit our loss to the brokerage fees and difference between the future price and put option strike price. So if we bought a contract at 130 and a put option at a strike price of 120, when the contract expires at 110 our loss is (130 - 120) x $250 + (120 - 110) x $250 = $0. Considering the brokerage fees, we would have lost around $50. Similarly, when taking a short position, betting the market is going down, we can hedge using a call option. If the market goes up instead of down the call option gains would offset our losses in the future short position.

Options on real estate derivatives have some issues. First, there are not many options being offered so finding an option on a particular home index future is problematic. Without a market to trade the options they are over the counter, which literally means you must find someone and deal directly. Second, if an option is located we need to be sure that the price of the option in reasonable - here we run into some technical issues which make the pricing problematic. Current option pricing methodology does not work for options on the index since we cannot replicate the index. Options on the futures contracts can probably be modeled using a binomial model or Black-Scholes for the technically inclined. For the small investor, options on real estate futures may be a bit out of reach presently. Once a market in the property future options is up and running, the options will become a useful investment tool.

How Real Estate Options Work (PEI, CME)

Real estate options are contracts that allow one side to purchase the right to buy the underlying real estate at maturity for a certain price on a future date, both determined in advance. Some of the benefits of entering into a real estate option contract are as follows:

Considering the very large amount of money required to flip property, real estate options are useful tools to profit from real estate trading, which requires only a small amount of capital for the option fee. Individuals who do not have sufficient cash but wish to buy a house may purchase the real estate option, which allows them to lock in a price and gives them time to secure financing. Further, as options give buyers the right, but not the obligation, to buy the underlying, individuals (for instance, investors who want to purchase real estate for a shopping mall business) can take their time to evaluate zoning laws, conduct marketing research and inspect the land, with the assurance that they have fixed the price, in case they want to purchase the real estate in the future. (For related reading, refer to How To Make Money With Real Estate Options ).

Real estate option transactions do not differ much from plain vanilla options that are traded in exchanges. An optionee (the buyer of the option) transfers an option fee (like the premium) to the account of the optionor (seller of the option) and, in return, purchases the exclusive, unrestricted, and irrevocable right and the option to purchase the property at a fixed purchase price during the option period. On the exercise date, the optionee can choose to either let the option expire worthless or exercise the option. Once the option is exercised by the optionee, the optionor becomes legally obliged to honor the terms and conditions of the contract and the purchase consideration must be paid to the optionor in full. If expired worthless, the optionor keeps the option fee and the optionee cannot claim this amount back. (For related reading, refer to What's the difference between a regular option and an exotic option? ).

How Real Estate and Plain Vanilla Options Differ.

Unlike many plain vanilla stock options, real estate options are not traded in exchanges but rather over-the-counter (OTC) because exchange-traded options are standardized contracts, including the standardization of the underlying (e. g. size, quality, etc.). However, it is not possible to standardize real estate options due to the nature of the underlying.

Another difference between real estate options and financial options is that in real estate options, the option fee paid to the optionor is usually applied against the purchase price, if the option is exercised. This means that the option fee becomes a down payment once exercised. However, in financial derivatives, the premium paid to the option seller is a separate compensation for the option writer to assume risks.

Indirect Ways of Using Options on Real Estate.

There are plain vanilla options traded in exchanges that give investors a chance to have exposure to real estate. The underlying of such options is not directly real estate, but rather financial instruments tied to this property. Such options may provide some of the features of real estate options but are offered in an easier way. For example, options on home price indices traded on the Chicago Mercantile Exchange (CME) allow investors to profit from an increase (or a decrease) in housing prices, and this may require even smaller capital than the option fee mentioned above. More specifically, cash-settled American-type S&P Case Shiller Home Price Index options are traded on the CME. What makes such contracts look more complex to average individuals is that the underlying of these options is housing futures contracts; thus, these are options of futures. However, once exercised, the options are settled in cash, and holders do not take a position in the futures contracts. Moreover, these options can be used to hedge against future price increases or decreases. For instance, if you are planning to purchase a house in Los Angeles in a year's time and you want to hedge against the increase in home prices, you can do it by purchasing a call option on the S&P/Case-Shiller Los Angeles Home Price Index. (For related reading, refer to An Introduction To Real Estate Futures ).

Another indirect way to gain exposure to real estate prices through options is to purchase options on the stock of the companies whose shares are highly correlated with real estate prices, such as investment trust companies. For example, Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PEI) is an investment company that focuses its investments on retail shopping malls located in eastern US. Naturally, its shares will exhibit a high positive correlation with the performance of the real estate types in which it invests. Investors who seek exposure in that kind of real estate can do so by investing in options on PREIT shares. (For related reading, refer to How To Analyze Real Estate Investment Trusts ).

Real estate options are contracts that give the buyer (optionee) an irrevocable right to purchase the underlying real estate for a predetermined price on a certain date for a small option fee that acts as a down payment. It is kept with the optionor, should the option expire worthless. These options are bilateral contracts. However, investors can also use plain vanilla financial options to gain indirect exposure to real estate that offer some of the advantages that real estate options offer.

Disclaimer: During the writing of this article the author did not have any positions on any options. The author is not related in any way and does not have any holdings in Pennsylvania Real Estate Investment Trust Company.